La prime de la SCHL est souvent mal comprise par les premiers acheteurs. Ce n'est pas une assurance pour votre bénéfice — c'est une protection pour votre prêteur bancaire. Mais comprendre son fonctionnement peut vous aider à prendre une meilleure décision sur votre mise de fonds.
Quand la prime SCHL est-elle obligatoire ?
L'assurance SCHL est obligatoire au Canada lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20% du prix d'achat. Elle ne s'applique qu'aux propriétés dont le prix est inférieur à 1 000 000 $ — au-delà, une mise de fonds minimale de 20% est EXIGÉE par la loi (aucune exception).
Taux de prime selon la mise de fonds (2026)
- Mise de fonds de 5% à 9,99% : prime de 4,00% du montant emprunté
- Mise de fonds de 10% à 14,99% : prime de 3,10%
- Mise de fonds de 15% à 19,99% : prime de 2,80%
- Mise de fonds ≥ 20% : Aucune prime
Vaut-il mieux attendre d'avoir 20% ?
Le calcul n'est pas aussi simple qu'il n'y paraît. Attendre pour éviter la prime SCHL signifie payer un loyer plus longtemps (souvent plus élevé que les versements hypothécaires), manquer de l'augmentation de valeur de la propriété et repousser l'accumulation de capital. Dans un marché en hausse, il peut être plus avantageux d'acheter maintenant avec 5% et de payer la prime plutôt que d'attendre 3-5 ans supplémentaires.
La prime SCHL sur un refinancement
Lors d'un refinancement standard, il n'y a pas de prime SCHL à payer. Cependant, si vous refinancez en passant en-dessous de 20% d'équité (par exemple après une perte de valeur), des règles spéciales s'appliquent. La pratique standard est de maintenir au moins 20% d'équité pour refinancer.
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