Acheter ou louer à Montréal en 2026 — Analyse financière honnête

C'est la question que tout Montréalais se pose. Appartement à 420 000 $ ou loyer de 1 800 $ ? L'analyse honnête est plus nuancée que les slogans « l'achat c'est du capital » ou « louer c'est jeter l'argent ».

Les vrais coûts de la propriété

Votre versement hypothécaire n'est pas votre seul coût de propriété. Il faut ajouter : impôts fonciers (~0,7% de la valeur par an à Montréal), frais de condo ou copropriété (150-450 $/mois), assurances habitation (100-200 $/mois), entretien et réparations (1% de la valeur par an en moyenne), frais de transaction à l'achat (taxe de bienvenue ~4 000-8 000 $, notaire ~1 500 $, inspection ~500 $), et à la vente (commission immobilière 3-5% + TVQ).

Ce que l'achat offre que la location n'offre pas

La propriété constitue un capital (chaque versement rembourse une partie du capital). La propriété hedge contre l'inflation du loyer sur le long terme. Vous avez la liberté de rénover et personnaliser. Et à Montréal, la valeur des propriétés a historiquement progressé de 4 à 6% par an sur 20 ans.

L'argument souvent ignoré : le rendement de la mise de fonds

Votre mise de fonds de 42 000 $ (10%) placée dans un portefeuille diversifié à 7% de rendement annuel devient ~165 000 $ en 20 ans. Si votre propriété prend 4% par an, la mise de fonds « dans la maison » rapporte différemment. La comparaison disciplinée est : si le locataire épargne systématiquement la différence entre son loyer et ce que coûterait la propriété, qui se retrouve gagnant en 10, 15 ou 20 ans ?

Le seuil de rentabilité — Combien de temps rester ?

À cause des coûts de transaction élevés, l'achat est généralement perdant dans les 3 premières années sans forte appréciation du marché. Règle pratique : si vous prévoyez rester moins de 4 ans, la location est probablement plus avantageuse financièrement. Si vous restez 7 ans ou plus, l'achat gagne presque toujours.