Avant de planifier votre achat immobilier, vous devez connaître les règles sur la mise de fonds minimale. Ces règles sont fixées par le gouvernement fédéral et s'appliquent à toutes les propriétés au Canada, incluant le Québec.
Règles de mise de fonds selon le prix d'achat
Prix de la propriété
Mise de fonds minimale
Assurance SCHL
Moins de 500 000 $
5 % du prix total
Requise
500 001 $ à 999 999 $
5 % sur 500 000 $ + 10 % sur le montant excédant 500 000 $
Requise
1 000 000 $ et plus
20 % minimum
Non disponible
Tout prix, mise de fonds ≥ 20 %
20 % ou plus
Non requise
Exemple : propriété à 650 000 $
Mise de fonds minimale :
5 % × 500 000 $ = 25 000 $
10 % × 150 000 $ = 15 000 $
Total minimum : 40 000 $ (6,15 % du prix)
Comment épargner rapidement pour la mise de fonds ?
CÉLIAPP : Ouvrez un compte dès maintenant — jusqu'à 8 000 $/an déductibles et retraits libres d'impôt à l'achat
CELI : Si vous ne pouvez pas utiliser le CÉLIAPP, le CELI offre une croissance libre d'impôt
Automatiser l'épargne : Virement automatique dès votre paie vers un compte dédié
Don familial : Accepté par les banques si documenté (lettre de don)
RAP REER : Utiliser votre REER existant (max 35 000 $)
Mise de fonds de 20 % — vaut-il mieux attendre ?
La tentation est grande d'attendre pour épargner 20 % et éviter la SCHL. Mais dans un marché en hausse, attendre 3 ans peut coûter plus cher que la prime SCHL si la propriété prend de la valeur. À vous de faire le calcul selon votre marché local.
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Le marché immobilier québécois en 2026
Le marché immobilier au Québec en 2026 présente des réalités très contrastées selon les régions. À Montréal, le prix médian d'une propriété unifamiliale se situe autour de 575 000 $, tandis que les condos s'échangent en moyenne à 420 000 $. En banlieue (Laval, Longueuil, Rive-Nord), les prix sont de 15 à 25 % plus accessibles. Dans les régions (Saguenay, Bas-Saint-Laurent, Abitibi), on trouve encore des propriétés sous les 250 000 $. Les taux hypothécaires, après les hausses historiques de 2022-2023, se sont stabilisés autour de 4,89 % pour un fixe 5 ans et 5,24 % pour un variable. La Banque du Canada a amorcé un cycle de baisses prudentes, ce qui stimule graduellement le marché.
Pour les acheteurs québécois, plusieurs programmes d'aide existent : le RAP (Régime d'accession à la propriété, permettant un retrait REER de 60 000 $ sans impôt), le CELIAPP (jusqu'à 40 000 $ de cotisations déductibles et retraits non imposables), et les programmes municipaux de premiers acheteurs (remboursement partiel de la taxe de bienvenue à Montréal, Québec et plusieurs autres villes). Comprendre ces outils et les intégrer dans votre planification peut faire la différence entre l'accession à la propriété et la location à long terme.
Conseils d'experts pour votre projet immobilier
Avant de vous engager dans un achat immobilier au Québec, plusieurs étapes sont essentielles. Obtenez une préautorisation hypothécaire avant de magasiner — elle vous donne un budget réaliste et protège votre taux pendant 90 à 120 jours. Comparez les offres de plusieurs institutions financières ou faites appel à un courtier hypothécaire (leurs services sont gratuits pour l'acheteur). Prévoyez les frais connexes : taxe de bienvenue, frais de notaire, inspection, et ajustements de taxes représentent environ 3 à 5 % du prix d'achat. Négociez votre taux — un écart de 0,25 % sur un prêt de 400 000 $ peut vous faire économiser plus de 14 000 $ en intérêts sur 25 ans. Utilisez nos calculateurs d'hypothèque, de capacité d'emprunt et de taxe de bienvenue pour planifier chaque aspect de votre achat.
Questions fréquentes
La mise de fonds minimale est de 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $, et 10 % sur la portion excédentaire jusqu'à 999 999 $. Pour une propriété de 1 million $ et plus, la mise de fonds minimale est de 20 %. Avec moins de 20 % de mise de fonds, vous devrez payer l'assurance hypothécaire SCHL (prime de 2,80 % à 4,00 % ajoutée au prêt). Un couple peut utiliser le RAP (60 000 $ chacun) et le CELIAPP (40 000 $ chacun) pour accumuler jusqu'à 200 000 $ de mise de fonds.
Depuis 2018, toutes les demandes hypothécaires auprès des banques canadiennes sont soumises au test de résistance B-20. Vous devez prouver que vous pouvez payer votre hypothèque au taux le plus élevé entre : votre taux contractuel + 2 %, ou 5,25 %. En 2026, avec un taux fixe de 4,89 %, vous êtes qualifié à 6,89 %. Ce test réduit votre capacité d'emprunt d'environ 20 % par rapport à ce que vous pourriez techniquement rembourser.
Prévoyez entre 3 % et 5 % du prix en frais connexes : Notaire (1 500 $ à 2 500 $), Taxe de bienvenue (environ 4 500 $ pour 400 000 $ à Montréal), Inspection (500 $ à 800 $), Déménagement (1 000 $ à 3 000 $), Ajustements de taxes foncières/scolaires, et Assurance habitation. Pour un achat de 450 000 $, prévoyez environ 15 000 $ à 22 000 $ en frais au-delà de votre mise de fonds.
📋 Sources : Les informations présentées dans cet article proviennent de sources officielles canadiennes et québécoises, notamment l'Agence du revenu du Canada, Revenu Québec et Retraite Québec. Données à jour pour 2026.