Le tableau d'amortissement est l'outil qui détaille, mois par mois ou année par année, comment votre prêt hypothécaire est remboursé. Comprendre ce tableau vous permet de prendre de meilleures décisions financières sur la durée.
Pourquoi les intérêts dominent au début ?
Chaque paiement hypothécaire se divise en deux parties :
- Les intérêts : calculés sur le solde restant
- Le capital : la portion qui réduit réellement votre dette
Au début du prêt, votre solde est maximal — donc les intérêts calculés sont maximaux. Progressivement, comme vous réduisez le solde, les intérêts diminuent et la portion capital augmente. C'est ce qu'on appelle l'amortissement.
Exemple — Hypothèque de 400 000 $ à 4,89 % sur 25 ans
Paiement mensuel estimé : 2 312 $/mois
| Année | Capital remboursé | Intérêts payés | Solde restant |
|---|---|---|---|
| 1 | 9 200 $ | 18 540 $ | 390 800 $ |
| 5 | 10 900 $ | 16 840 $ | 347 200 $ |
| 10 | 13 400 $ | 14 340 $ | 283 000 $ |
| 15 | 16 500 $ | 11 240 $ | 202 000 $ |
| 20 | 20 300 $ | 7 440 $ | 99 000 $ |
| 25 | ~25 000 $ | ~2 000 $ | 0 $ |
Rembourser en avance — un impact massif
Grâce au tableau d'amortissement, vous comprenez que chaque dollar de remboursement anticipé supprime des intérêts futurs calculés sur ce capital. Un remboursement anticipé de 5 000 $ en début de prêt peut économiser jusqu'à 15 000 à 20 000 $ d'intérêts sur 25 ans.
Au Canada, les hypothèques fermées permettent généralement de rembourser 10 à 20 % du capital original par an sans pénalité. Utilisez ce privilège !
Amortissement 25 ans vs 30 ans : l'impact réel
| Amortissement | Paiement mensuel | Total intérêts payés | Différence |
|---|---|---|---|
| 25 ans | 2 312 $/mois | 293 600 $ | — |
| 30 ans | 2 110 $/mois | 359 600 $ | +66 000 $ d'intérêts |
Le 30 ans réduit le paiement de 202 $ par mois, mais coûte 66 000 $ de plus en intérêts totaux.