Dès qu'on parle d'hypothèque au Canada, l'acronyme SCHL fait surface. Mais qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire, pourquoi coûte-t-elle si cher, et qui protège-t-elle vraiment ?
Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL ?
La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) est une société d'État fédérale. (Note : Sagen et Canada Guaranty sont des entreprises privées qui offrent le même produit concurrentiel). Leur rôle est de fournir une assurance contre le défaut de paiement.
Fait important : Cette assurance protège la banque si vous cessez de payer votre hypothèque, et non pas vous (ce n'est pas une assurance invalidité ou décès). Si vous faites faillite, la SCHL remboursera la banque, puis se retournera contre vous pour récupérer les fonds.
Quand est-elle obligatoire ? (La ligne des 20 %)
L'assurance prêt hypothécaire est imposée par la loi fédérale pour tous les prêts dont la mise de fonds est inférieure à 20 %. On parle alors de prêt à rapport prêt-valeur élevé.
- Si votre mise de fonds est de 5 %, 10 % ou 15 %, vous devez payer la prime SCHL.
- Si votre mise de fonds est de 20 % ou plus, l'assurance n'est pas exigée. Vous avez une hypothèque "conventionnelle".
Combien coûte l'assurance SCHL ?
La prime est un pourcentage du montant total emprunté (pas du prix d'achat). Ce pourcentage diminue plus votre mise de fonds est importante :
| Mise de fonds | Taux de la prime SCHL (sur le prêt) |
|---|---|
| 5 % à 9,99 % | 4,00 % |
| 10 % à 14,99 % | 3,10 % |
| 15 % à 19,99 % | 2,80 % |
Exemple pratique
Achat d'une maison à 400 000 $ avec une mise de fonds de 5 % (20 000 $). Le prêt de base est de 380 000 $.
La prime sera de 4,00 % de 380 000 $, soit 15 200 $. Heureusement, vous n'avez pas à payer ce montant comptant. La banque l'ajoute directement à votre hypothèque (votre dette devient 395 200 $) et vous le payez avec intérêts sur 25 ans.
Au Québec, une taxe de 9 % (la TVQ) s'applique sur la prime SCHL. Cette taxe d'environ 1 368 $ doit être payée comptant chez le notaire lors de la clôture.
L'avantage caché de la SCHL
Puisque la banque est assurée à 100 % contre la perte grâce à la SCHL, votre prêt est considéré comme sans risque. C'est pourquoi les banques offrent souvent un taux d'intérêt légèrement inférieur (ex: 0,10 % de moins) sur les prêts assurés par rapport aux prêts non assurés (avec 20 % de mise de fonds). Bien sûr, l'économie sur le taux ne compense généralement pas le coût astronomique de la prime initiale, d'où l'intérêt de viser le 20 % si possible.
Calcul précis de la prime SCHL selon la mise de fonds
| Mise de fonds | Rapport prêt-valeur | Taux de prime SCHL | Exemple (400 000 $ acheté) |
|---|---|---|---|
| 5 % (20 000 $) | 95 % | 4,00 % du prêt | Prime = 380 000 × 4 % = 15 200 $ |
| 7,5 % (30 000 $) | 92,5 % | 3,10 % du prêt | Prime = 370 000 × 3,1 % = 11 470 $ |
| 10 % (40 000 $) | 90 % | 3,10 % du prêt | Prime = 360 000 × 3,1 % = 11 160 $ |
| 15 % (60 000 $) | 85 % | 2,80 % du prêt | Prime = 340 000 × 2,8 % = 9 520 $ |
| 20 % (80 000 $) | 80 % | 0 % (aucune prime) | 0 $ |
Rappel : Au Québec, la prime SCHL est ajoutée au prêt hypothécaire (payée sur 25 ans avec intérêts), mais la TVQ de 9 % sur la prime doit être payée comptant chez le notaire.
L'impact réel de la prime sur vos paiements mensuels
Comparaison : 5 % vs 20 % de mise de fonds (Propriété à 400 000 $)
Scénario A : Mise de fonds 5 % (20 000 $)
Prêt = 380 000 $ + prime de 15 200 $ = 395 200 $
Paiement mensuel (4,79 %, 25 ans) : ~2 260 $/mois
Scénario B : Mise de fonds 20 % (80 000 $)
Prêt = 320 000 $ (sans prime)
Paiement mensuel (4,89 %, 25 ans, taux légèrement plus élevé) : ~1 845 $/mois
Économie mensuelle avec 20 % de mise de fonds : ~415 $/mois (4 980 $/an)
Mais il faut aussi considérer que les 60 000 $ supplémentaires investis dans la mise de fonds auraient pu générer des rendements dans un portefeuille boursier. À 6 % de rendement annuel, 60 000 $ pendant 25 ans = ~257 000 $. Le calcul n'est pas si simple.
Les alternatives privées à la SCHL
Depuis 2014, deux assureurs privés offrent une couverture hypothécaire concurrente à la SCHL :
- Sagen (anciennement Genworth Canada) : Les taux de prime sont identiques à ceux de la SCHL.
- Canada Guaranty : Même structure tarifaire.
Les banques peuvent travailler avec l'un ou l'autre assureur — vous n'avez généralement pas le choix de l'assureur. La compétition entre ces trois entités vise à maintenir des primes stables et un marché hypothécaire sain.
FAQ SCHL
Puis-je être remboursé de ma prime SCHL si je vends ma maison avant de terminer de la rembourser ?
Non. La prime SCHL n'est pas remboursable. Même si vous vendez votre propriété après seulement 2 ans, la prime reste entièrement due (et vous l'avez déjà payée via votre hypothèque). Le solde de la prime non amorti est simplement inclus dans votre solde hypothécaire restant et sera remboursé lors de la clôture de vente.
La prime SCHL est-elle une bonne ou mauvaise affaire ?
La question que tous les acheteurs se posent : vaut-il mieux attendre d'avoir 20 % de mise de fonds ou acheter maintenant avec la prime SCHL ?
Cas A : Attendre 3 ans de plus pour avoir 20 % (au lieu de 10 %)
Propriété ciblée : 450 000 $ aujourd'hui. Dans 3 ans (hypothèse : +4 %/an), elle vaut 506 000 $.
Prime SCHL économisée aujourd'hui (10 % de mise) : 11 160 $
Hausse de prix du marché : 56 000 $ de plus
Location payée pendant 3 ans : ~36 000 $ (à 1 000 $/mois)
Coût d'opportunité réel d'attendre : ~80 000 $ − 11 160 $ de prime économisée = 68 840 $ net
Cas B : Marché stable (0 % d'appréciation)
Si les prix restent identiques pendant 3 ans, la prime de 11 160 $ économisée compense partiellement les 36 000 $ de loyer. Attendre coûte tout de même ~25 000 $ net.
Conclusion : Dans la très grande majorité des marchés immobiliers canadiens historiques, payer la prime SCHL et entrer dans le marché maintenant a été financièrement avantageux par rapport à attendre.
SCHL vs Prêts assurés par Sagen ou Canada Guaranty
Les trois assureurs hypothécaires au Canada (SCHL, Sagen, Canada Guaranty) ont des taux de prime identiques. La différence est que la SCHL est un organisme gouvernemental (moins de risque de faillite), tandis que Sagen et Canada Guaranty sont des entités privées réglementées par le BSIF. Pour l'emprunteur, il n'y a pratiquement aucune différence pratique — c'est la banque qui choisit l'assureur.
Les cas particuliers où la mise de fonds de 20 % peut être requise
- Propriété de plus de 1 500 000 $ : L'assurance SCHL n'est pas disponible au-dessus de ce seuil. La mise de fonds de 20 % est obligatoire.
- Propriété non occupée par le propriétaire (immeuble locatif) : Pour les immeubles de 5 logements et plus, l'assurance SCHL n'est généralement pas accessible aux mêmes conditions.
- Amortissement supérieur à 25 ans : Pour les prêts assurés, l'amortissement est plafonné à 25 ans. Pour 30 ans, vous avez besoin de 20 % de mise de fonds.
- Propriété commerciale ou agricole : L'assurance résidentielle SCHL ne s'applique pas.
Sources : SCHL — Primes d'assurance hypothécaire 2026
Points à retenir
- Consultez toujours un professionnel (CPA, conseiller financier) pour valider votre situation spécifique.
- Les taux et barèmes présentés sont ceux en vigueur pour l'année fiscale 2026 et peuvent être modifiés par les gouvernements en cours d'année.
- Conservez tous vos reçus et documents fiscaux pendant au moins 6 ans.
Ressources officielles
- Revenu Québec — revenuquebec.ca
- Agence du revenu du Canada — ARC
- Retraite Québec
- RQAP — Régime québécois d'assurance parentale
- SCHL — Société canadienne d'hypothèques et de logement
Dernière vérification éditoriale : juillet 2026. Si vous constatez une erreur ou un chiffre périmé, contactez-nous.
Salma BA
Fondatrice de CalculQC, les calculateurs sont vérifiés à partir des barèmes officiels de Retraite Québec, Revenu Québec et l'ARC, mis à jour à chaque changement réglementaire.