Amassez la mise de fonds est l'obstacle principal pour accéder à la propriété. Heureusement, le Canada offre des outils fiscaux puissants pour accélérer votre épargne, spécifiquement conçus pour les premiers acheteurs.
Les règles de la mise de fonds minimale
La mise de fonds est la portion du prix d'achat que vous payez de votre poche. Au Canada, les règles exigent un minimum très strict :
| Prix d'achat de la propriété | Mise de fonds minimale requise |
|---|---|
| 500 000 $ ou moins | 5 % du prix d'achat |
| De 500 000 $ à 999 999 $ | 5 % sur les premiers 500k $ + 10 % sur le reste |
| 1 000 000 $ et plus | 20 % du prix d'achat |
L'outil vedette : Le CELIAPP (Le meilleur des deux mondes)
Introduit récemment, le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) combine les avantages du REER et du CELI. C'est l'outil numéro un pour un futur acheteur.
- Comme le REER : Les cotisations sont déductibles d'impôt, ce qui génère un remboursement au printemps et gonfle votre capital de départ.
- Comme le CELI : Les retraits (y compris les rendements générés en bourse) sont totalement non imposables si vous les utilisez pour acheter une première propriété admissible.
Vous pouvez cotiser un maximum de 8 000 $ par année, jusqu'à un plafond à vie de 40 000 $.
Le RAP (Régime d'accession à la propriété) : L'emprunt à soi-même
Si vous avez déjà de l'argent dans un REER, le RAP vous permet de retirer jusqu'à 60 000 $ par personne (depuis les changements de 2024) sans payer d'impôt, à condition d'acheter une première propriété.
Cependant, contrairement au CELIAPP, l'argent retiré via le RAP doit être remboursé dans votre REER sur une période de 15 ans. Ce n'est pas un don, c'est un prêt que vous vous faites à vous-même.
Le "Don d'équité" ou le don familial
Les institutions financières acceptent qu'une partie (ou la totalité) de la mise de fonds provienne d'un don de votre famille immédiate (parents, grands-parents, frères/sœurs). La condition est qu'ils devront signer une "lettre de don" confirmant que cet argent n'est pas un prêt déguisé et qu'il n'a pas à être remboursé.
Le CELIAPP en profondeur : Ouvrir, cotiser et retirer
Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) a des règles d'admissibilité précises à respecter :
Conditions d'ouverture
- Être résident canadien
- Avoir au moins 18 ans
- Être un « premier acheteur » : ne pas avoir habité une propriété dont vous étiez propriétaire (ou propriétaire conjoint) durant l'année courante ou les 4 années civiles précédentes.
Règles de cotisation
- Maximum annuel : 8 000 $
- Maximum à vie : 40 000 $
- Les droits inutilisés se reportent à l'année suivante, mais seulement pour 1 an. Contrairement au CELI, vous ne pouvez pas accumuler indéfiniment des droits inutilisés.
- Vous pouvez cotiser à un CELIAPP et à un REER la même année — les deux déductions sont indépendantes.
Scénario optimal : Couple qui économise 5 ans pour acheter
Chaque partenaire ouvre un CELIAPP dès 2024 et cotise le maximum chaque année :
- 5 ans × 8 000 $ × 2 personnes = 80 000 $ de cotisations totales
- Remboursements d'impôt estimés (taux marginal 43 %) : ~34 400 $
- Rendement estimé sur 5 ans (5 %/an) : ~20 000 $
- Capital total disponible : ~134 000 $ (100 % libre d'impôt au retrait)
RAP : Pièges et règles souvent mal comprises
Le Régime d'accession à la propriété permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER (depuis 2024) sans impôt immédiat, à condition d'acheter une première propriété.
Les règles strictes du RAP :
- Les fonds doivent être dans votre REER depuis au moins 90 jours avant le retrait. Si vous cotisez 60 000 $ à votre REER la veille de la fermeture et les retirez le lendemain via le RAP, les fonds ne seront pas admissibles — vous payerez l'impôt normalement.
- Vous avez 2 ans après le retrait pour signer une convention d'achat et occuper la propriété.
- Le remboursement débute 2 ans après le retrait et doit s'étaler sur 15 ans. Chaque année, 1/15 du montant retiré doit être recontribué à votre REER. Si vous ne contribuez pas, ce 1/15 est ajouté à votre revenu imposable.
FAQ mise de fonds et premier acheteur
Mon conjoint a déjà possédé une maison avant notre relation. Suis-je encore un « premier acheteur » ?
Pour le RAP et le CELIAPP, l'admissibilité est évaluée individuellement. Si vous n'avez jamais possédé une habitation dans les 4 dernières années, vous êtes un premier acheteur — même si votre conjoint l'est pas. Cela signifie que vous pouvez utiliser votre propre CELIAPP et votre propre RAP, mais votre conjoint ne peut pas y avoir recours. Pour l'hypothèque commune, les deux revenus seront utilisés dans les ratios ABD/ATD, mais votre conjoint pourrait néanmoins ne pas être sur le titre de propriété pour préserver son statut de « premier acheteur » pour une future propriété.
Le nouveau plafond RAP de 60 000 $ (depuis avril 2024)
Depuis le 16 avril 2024, le plafond du Régime d'accession à la propriété (RAP) est passé de 35 000 $ à 60 000 $ par personne. Pour un couple où les deux sont premiers acheteurs, cela représente jusqu'à 120 000 $ de retraits REER combinés sans impôt immédiat pour financer la mise de fonds.
Comparaison RAP : Ancien vs Nouveau plafond
| Avant avril 2024 | Depuis avril 2024 | |
|---|---|---|
| Plafond par personne | 35 000 $ | 60 000 $ |
| Plafond couple (2 premiers acheteurs) | 70 000 $ | 120 000 $ |
| Durée de remboursement | 15 ans | 15 ans |
CELIAPP vs CELI pour la mise de fonds : Lequel choisir ?
| Critère | CELIAPP | CELI régulier |
|---|---|---|
| Déduction des cotisations | ✅ Oui (comme le REER) | ❌ Non |
| Croissance libre d'impôt | ✅ Oui | ✅ Oui |
| Retraits pour achat maison | ✅ Libre d'impôt (condition : premier acheteur) | ✅ Toujours libre d'impôt |
| Retraits pour autre raison | ❌ Imposable (comme REER) | ✅ Toujours libre d'impôt |
| Plafond annuel | 8 000 $/an (max 40 000 $ vie) | 7 000 $/an (sans plafond vie) |
| Report des droits inutilisés | 1 an seulement | Indéfini |
| Durée de vie maximale | 15 ans (ou achat) | Aucune limite |
| Meilleur pour | Achat dans 1–10 ans, revenu moyen-élevé | Flexibilité maximale, objectif non défini |
Sources : ARC — CELIAPP 2026, ARC — RAP 2026
Points à retenir
- Consultez toujours un professionnel (CPA, conseiller financier) pour valider votre situation spécifique.
- Les taux et barèmes présentés sont ceux en vigueur pour l'année fiscale 2026 et peuvent être modifiés par les gouvernements en cours d'année.
- Conservez tous vos reçus et documents fiscaux pendant au moins 6 ans.
Ressources officielles
- Revenu Québec — revenuquebec.ca
- Agence du revenu du Canada — ARC
- Retraite Québec
- RQAP — Régime québécois d'assurance parentale
- SCHL — Société canadienne d'hypothèques et de logement
Dernière vérification éditoriale : juillet 2026. Si vous constatez une erreur ou un chiffre périmé, contactez-nous.
Questions fréquentes supplémentaires
Dois-je toujours consulter un professionnel pour ce sujet ?
Oui, les informations présentées dans cet article ont pour objectif de vous donner une compréhension solide des principes généraux. Cependant, chaque situation financière est unique. Un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier certifié (Pl. Fin.) ou un conseiller juridique peut analyser votre dossier spécifique, identifier les exceptions qui s'appliquent à votre cas et vous aider à optimiser légalement votre situation.
Les informations de cet article sont-elles à jour pour 2026 ?
Oui. Cet article a été révisé en juillet 2026 et s'appuie sur les taux, barèmes et règlements officiels publiés par les gouvernements du Québec et du Canada pour l'année fiscale en cours. Les règles fiscales changent parfois en cours d'année (notamment lors des mises à jour budgétaires du printemps). Si vous lisez cet article après juillet 2026, vérifiez les dernières mises à jour sur les sites officiels.
Comment les règles diffèrent-elles entre le Québec et les autres provinces ?
Le Québec est la seule province canadienne à percevoir ses propres impôts directement (via Revenu Québec), à avoir son propre régime d'assurance parentale (RQAP, distinct de l'assurance-emploi fédérale), et à cotiser au RRQ plutôt qu'au RPC (Régime de pensions du Canada). Ces différences créent un système fiscal parallèle qui est plus complexe mais aussi potentiellement plus avantageux sur certains aspects (comme le RQAP, généralement plus généreux que l'AE fédérale).
Comment puis-je signaler une erreur ou un chiffre périmé dans cet article ?
Utilisez notre formulaire de contact. Nous vérifions et mettons à jour les articles dans les 48 heures suivant tout signalement. La précision de nos informations est notre priorité — chaque chiffre que nous publions est vérifié contre les sources officielles de l'ARC et de Revenu Québec.
Salma BA
Fondatrice de CalculQC, les calculateurs sont vérifiés à partir des barèmes officiels de Retraite Québec, Revenu Québec et l'ARC, mis à jour à chaque changement réglementaire.